Sfratti più rapidi

La riforma degli sfratti si propone di intervenire su uno dei nodi più critici del mercato immobiliare italiano: i tempi lunghi e spesso incerti per il recupero degli immobili da parte dei proprietari. Il disegno di legge modifica in modo significativo il Codice di procedura civile, con l’obiettivo dichiarato di rendere le procedure più rapide ed efficaci, riducendo passaggi burocratici e margini di dilazione.

Uno dei cambiamenti principali riguarda il superamento, in diverse situazioni, dell’udienza di convalida davanti al giudice. Il proprietario potrà infatti ottenere direttamente un ordine di rilascio, sul modello del decreto ingiuntivo, accorciando sensibilmente i tempi. Nei casi in cui il contratto sia ancora in essere, il provvedimento può arrivare entro quindici giorni e disporre la liberazione dell’immobile a partire dalla scadenza prevista.

Quando invece il contratto è già terminato e si configura uno sfratto, il giudice stabilirà un termine per il rilascio compreso tra 30 e 60 giorni, introducendo comunque un margine di flessibilità per valutare le esigenze delle parti. Per evitare ritardi ulteriori, viene introdotto anche un meccanismo di penalizzazione economica: su richiesta del locatore, l’inquilino potrà essere tenuto a versare una somma pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di permanenza oltre il termine fissato.

Particolarmente rilevante è l’intervento sulle occupazioni abusive. In presenza di occupazione senza alcun titolo, il proprietario potrà avviare direttamente l’esecuzione forzata senza dover ottenere un provvedimento del giudice, basandosi su atti notarili che attestino il diritto di proprietà. Si tratta di una corsia accelerata pensata per contrastare le occupazioni arbitrarie, mentre restano esclusi i casi in cui esisteva un titolo poi dichiarato invalido o oggetto di contenzioso.

Il disegno di legge introduce inoltre una stretta sulla morosità. Vengono ridotte le possibilità per l’inquilino di sanare il debito accumulato — che scendono da tre a due nell’arco di quattro anni — e si accorciano i tempi concessi dal giudice per regolarizzare la propria posizione, generalmente fissati in un massimo di 45 giorni, estendibili a 60 nei casi più complessi. L’obiettivo è limitare comportamenti opportunistici e rendere più prevedibile la gestione dei contratti di locazione.

Non mancano, tuttavia, alcune tutele per le categorie più fragili. L’ufficiale giudiziario potrà rinviare l’esecuzione dello sfratto una sola volta, fino a un massimo di 180 giorni, nei casi in cui l’inquilino abbia più di 75 anni, sia affetto da disabilità grave o si trovi in condizioni di malattia terminale. Inoltre, vengono introdotte misure per evitare che l’irreperibilità dell’inquilino blocchi la procedura: lo sfratto potrà proseguire anche in assenza del destinatario, fermo restando il diritto di opposizione qualora dimostri di non aver avuto conoscenza dell’atto.

Un ulteriore asse di intervento riguarda la digitalizzazione delle procedure, con l’intento di velocizzare notifiche e comunicazioni, riducendo i tempi morti legati agli adempimenti formali.

Nel complesso, la riforma segna un cambio di passo netto: rafforza la posizione dei proprietari e punta a rendere più efficiente il mercato degli affitti, anche nella prospettiva di aumentare l’offerta di immobili in locazione. Al tempo stesso, però, riduce gli spazi di tutela per gli inquilini morosi, sollevando interrogativi sull’impatto sociale delle nuove norme, soprattutto nei confronti delle fasce economicamente più vulnerabili.