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Il dovere di informazione del notaio verso il cliente

Due recenti sentenze della Cassazione.

Il dovere di informazione del notaio verso il cliente

Due recenti decisioni della Corte di Cassazione ribadiscono il dovere di informazione del notaio verso il cliente: una decisione (Cass., sez. II, n. 32147/2018) sotto il profilo disciplinare e l’altra (Cass., sez. III, n. 3984/2018) sotto il profilo della responsabilità civile.

La prima decisione di legittimità riguarda un procedimento disciplinare in ordine alla mancanza dell’informazione prescritta dall’art. 50, lett. b), del Codice Deontologico, relativa alle “indicazioni necessarie per inquadramento dell’atto nella vicenda giuridico-temporale su cui opera”, e all’obbligo di informazione e chiarimento nei confronti delle parti previsto dall’art. 47, comma 2, della Legge Notarile in un numero elevato di vicende.

Il caso verte in particolare attorno ad atti di trasferimento di immobili usucapiti in assenza di un preventivo accertamento giudiziale dell’usucapione: come è noto, la Cassazione lo ha ritenuto possibile con due decisioni (la n. 10372/2000 e la n. 13184/1999), alla luce delle quali la fattispecie non rientra tra quelle manifestamente contrarie alla legge ai sensi dell’art. 28 Legge Notarile.

Tuttavia, altra cosa è il rilievo deontologico del comportamento del notaio nel caso in cui non rispetti le norme deontologiche di cui all’art. 50, lett. b), e all’art. 14, lett. b), del Codice Deontologico, per non avere informato l’acquirente circa il completo esame della titolarità del diritto di proprietà in base alle risultanze degli atti di provenienza e delle formalità pubblicate relative all’immobile nel ventennio anteriore alla vendita ovvero , in caso di usucapione non accertata giudizialmente, per aver omesso l’informazione circa i rischi di un acquisto a non domino.

Occorre tenere conto, ricorda la Corte, del dovere di adeguamento di cui all’art. 47, comma 2, della Legge Notarile, e quindi il notaio, anche se non è tenuto a uno specifico controllo della legittimazione del disponente che si dichiari proprietario per usucapione e può limitarsi a prendere atto che la volontà delle parti è espressamente diretta all’effetto traslativo, anche se insicuro , dovrà comunque accertarsi che il compratore abbia ben chiaro il rischio che assume con l’acquisto, per aver fondato l’alienante la sua proprietà sulla maturata usucapione non accertata giudizialmente. L’acquirente, adeguatamente informato, … può, allora, richiedere specifiche garanzie, … oppure preventivare un congruo risarcimento nel caso di esito infelice della vendita”.

Secondo la Corte, i principi di deontologia notarile comportano che, nel caso citato, sia necessario che il notaio “precisi nell’atto che il compratore è consapevole che l’acquisto dal preteso usucapiente possa essere a rischio, mediante apposita clausola da inserire nel negozio stipulato tra le parti, da menzionare nel quadro ‘D’ della nota di trascrizione”.

* * *

La seconda decisione di legittimità è relativa ad un caso di accertamento e recupero d’imposta da parte della Agenzia delle Entrate a seguito della dichiarazione, in un atto di vendita di terreno edificabile con destinazione agricola, di un prezzo inferiore al valore periziato ai sensi dell’art. 7, comma 6, l. 448/2001.

Circa il tema della plusvalenza realizzata mediante la cessione di tali terreni, la Corte, citando la sua consolidata giurisprudenza, ricorda che la scelta di calcolare il valore secondo detta norma derogando al sistema ordinario, con apposita perizia e relativo versamento, non limita la facoltà di alienare il terreno a un prezzo inferiore e ciò non comporta decadenza dai benefici fiscali di cui alla l. 488/2001.

Tuttavia la Corte respinge il ricorso del notaio avverso la sentenza della Corte d’appello che, confermando la decisone di primo grado, lo aveva condannato a risarcire il danno al cliente, sostenendo che il notaio non aveva adempiuto all’obbligo di informare i clienti dei rischi di una dichiarazione di prezzo non conforme alla perizia.

Dalle risultanze del processo emergeva, infatti, che il notaio aveva menzionato la perizia nell’atto e che il prezzo era stato dichiarato in modo non conforme alla stessa e che, pertanto, come sostenuto dai giudici di merito, il notaio non aveva svolto gli “ineludibili doveri di consiglio” che su di lui gravavano, tali da imporgli di comunicare alle parti il rischio di una dichiarazione di prezzo inferiore al valore di perizia; “soltanto all’esito di tale completa e compiuta informazione in ordine alla complessa questione di diritto” il notaio avrebbe potuto ricevere legittimamente l’atto.

Scritto da Antonio Reschigna Federnotizie

 

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