La differenza tra comunione e condominio

L’istituto della comunione è disciplinato dal Titolo VII del Libro terzo del codice civile. Il Capo I (artt. 1100-1116 cod. civ.) si occupa della comunione in generale; il Capo II (artt. 1117- 1139 cod. civ.) del condominio negli edifici.

Per comunione si intende quella particolare situazione nella quale la proprietà o altro diritto reale (quindi, su cose) “spetta in comune a più soggetti”.

La comunione è volontaria, quando si costituisce per volontà delle parti, che, d’accordo, acquistano o mettono in comune la proprietà della cosa; è incidentale, quand’essa sorge per volontà della legge (per es.: comunione forzosa del muro; comunione delle parti comuni di un edificio quali scale, pianerottoli, ecc.). Una particolare specie di comunione, che non dipende soltanto dalla legge o dalla volontà del defunto, ma anche dall’accettazione degli eredi, è la comunione ereditaria.

Nell’istituto della comunione si colloca il condominio negli edifici, disciplinato dagli artt. 1117-1138 cod. civ. e – per tutto quanto non espressamente previsto da queste norme – dalle stesse disposizioni previste per la comunione in generale (art. 1139 cod. civ.).

La disciplina del condominio presuppone la coesistenza, nell’ambito d’un unico edificio, di unità immobiliari in proprietà esclusiva e di parti comuni, queste ultime poste al servizio delle prime, secondo una relazione d’accessorietà e complementarità.

In questa prospettiva, in giurisprudenza si è osservato che si verte in tema di comunione quando, su un bene determinato, spetta congiuntamente a più persone il diritto di proprietà od altro diritto reale, mentre si verte in tema di condominio, quando la comunione di più persone su talune parti dell’edificio coesiste con la proprietà esclusiva delle varie unità immobiliari (cfr. Cass. sent. n. 2233 del 21.6.’69).