Il patrimonio immobiliare degli enti previdenziali

La Commissione bicamerale di controllo sugli enti previdenziali ha concluso la sua indagine sul patrimonio degli Enti previdenziali che sarà illustrata a breve in Parlamento.

L’indagine ha riguardato INPS e INAIL in continuità con la precedente indagine conoscitiva (giugno 2025) sugli investimenti delle Casse previdenziali privatizzate dove erano state offerte queste considerazioni:

“Dall’analisi dell’informativa contabile delle Casse emergono significativi profili di attenzione sulle seguenti aree: i) gestione del portafoglio immobiliare (bassa redditività) e crediti verso inquilini (morosità); ii) crediti contributivi nei confronti degli iscritti (stock significativo), meccanismi di recupero e mancata iscrizione di adeguati fondi di svalutazione crediti; iii) spese sostenute per il contenzioso (rischio di antieconomicità del giudizio promosso); iv) componenti di costo degli strumenti finanziari acquistati. In materia, si dovrebbe semplificare e razionalizzare il sistema dei controlli attualmente in essere al fine di armonizzare la vigilanza ed evitare duplicazioni di attività, dispersione di dati e sovrapposizione di scadenze” Queste, invece, le conclusioni sulla indagine INPS e INAIL:

“L’indagine ha confermato che il patrimonio immobiliare pubblico previdenziale può rappresentare una leva significativa di sviluppo territoriale, soprattutto ove venga inserito in programmi organici di rigenerazione urbana, riqualificazione del patrimonio esistente e risposta ai nuovi bisogni abitativi e sociali. La sua rilevanza non deriva soltanto dal valore economico degli asset detenuti, ma anche dalla loro distribuzione territoriale, dalla localizzazione spesso strategica in contesti urbani consolidati e dalla possibilità di attivare investimenti pubblici e privati in aree caratterizzate da crescenti fabbisogni sociali. Nel corso delle audizioni è emerso con chiarezza come la domanda abitativa abbia subito profonde trasformazioni negli ultimi anni. Accanto al tradizionale fabbisogno residenziale si sono infatti sviluppate nuove esigenze connesse alla mobilità universitaria, all’invecchiamento della popolazione, alla presenza di anziani soli, alla fragilità economica di nuclei familiari a reddito medio-basso, alle difficoltà di accesso alla casa per giovani lavoratori e giovani coppie e, più in generale, alla crescente distanza tra valori immobiliari di mercato e capacità reddituale delle famiglie. In tale contesto, il patrimonio immobiliare pubblico previdenziale può assumere una funzione complementare rispetto alle politiche abitative ordinarie. Gli immobili non più funzionali all’attività istituzionale, quelli a bassa redditività, le strutture sociali dismesse, le ex colonie e altri immobili suscettibili di riconversione possono essere inseriti, ove ne ricorrano le condizioni, in programmi di recupero e rifunzionalizzazione capaci di coniugare sostenibilità economica e finalità sociali. La Commissione valuta favorevolmente l’avvio di iniziative normative finalizzate al recupero e alla rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico esistente. In particolare, riveste interesse il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, recante disposizioni urgenti per il Piano Casa, attualmente all’esame del Parlamento, che individua tra le priorità strategiche il recupero e la riconversione di immobili pubblici non utilizzati o scarsamente redditizi da destinare a finalità di edilizia sociale, housing accessibile e rigenerazione urbana. Le risultanze dell’indagine evidenziano infatti possibili ambiti di convergenza tra le esigenze di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico previdenziale e gli obiettivi di interesse generale connessi all’ampliamento dell’offerta abitativa sostenibile, al recupero del patrimonio edilizio esistente, al contenimento del consumo di suolo e ai processi di rigenerazione urbana. Nel corso delle audizioni è emerso come una parte degli immobili oggi inutilizzati o caratterizzati da limitata valorizzazione economica potrebbe, ove sussistano adeguate condizioni di sostenibilità economico-finanziaria e urbanistica, essere inserita in programmi integrati di recupero, riqualificazione e rifunzionalizzazione, anche attraverso il coinvolgimento di investitori istituzionali e strumenti di Partenariato Pubblico-Privato. In tale prospettiva assumono particolare rilievo modelli operativi fondati sull’apporto degli immobili da parte degli Enti proprietari e sul contestuale conferimento di risorse finanziarie da parte di investitori istituzionali destinate agli interventi di recupero, efficientamento energetico, rifunzionalizzazione e gestione degli asset. Tali modelli possono contribuire a ridurre l’incidenza dei costi di riqualificazione a carico diretto degli Enti e, al tempo stesso, favorire processi di valorizzazione di lungo periodo coerenti con finalità di interesse pubblico, sostenibilità economico-finanziaria e coesione sociale. L’indagine ha altresì evidenziato una significativa differenziazione territoriale degli asset detenuti. Se gli immobili strumentali risultano distribuiti sull’intero territorio nazionale secondo il principio della prossimità all’utenza, gli immobili a reddito presentano una forte concentrazione in alcune aree del Paese, in particolare nel Lazio e in Lombardia. Tale circostanza assume particolare rilievo anche con riferimento alle iniziative di housing sociale, student housing e senior housing, per le quali appare opportuno promuovere una distribuzione territorialmente equilibrata degli interventi, sia nella gestione diretta sia attraverso strumenti di gestione indiretta. Nel corso dell’indagine è inoltre emersa la potenziale rilevanza di piattaforme specializzate di gestione e valorizzazione immobiliare quali strumenti capaci di concentrare competenze tecniche, capacità progettuali e risorse finanziarie necessarie alla riqualificazione del patrimonio pubblico. In tale ambito, le SGR pubbliche possono svolgere un ruolo importante nel promuovere programmi complessi di recupero e rigenerazione urbana, favorendo l’attivazione di investimenti di lungo periodo e la gestione professionale degli asset. La Commissione ritiene tuttavia necessario mantenere un equilibrio particolarmente attento tra finalità sociali e sostenibilità economico-finanziaria. Gli Enti pubblici previdenziali e assicurativi non possono, infatti, essere chiamati a sostenere impropriamente oneri di politica abitativa generale in assenza di adeguati meccanismi di copertura, remunerazione o compensazione economica. La valorizzazione sociale del patrimonio deve, pertanto, inserirsi in modelli economici coerenti con la missione istituzionale degli Enti e con la tutela degli equilibri previdenziali e assicurativi. L’indagine ha inoltre evidenziato la necessità di sviluppare una valutazione più sistematica del rapporto tra rendimento finanziario, impatto sociale e rischio operativo delle operazioni immobiliari pubbliche, soprattutto quando siano coinvolte risorse riconducibili agli Enti previdenziali. Le operazioni caratterizzate da rendimenti contenuti, lunghi tempi di maturazione, elevati costi iniziali o rilevanti incertezze autorizzative richiedono, infatti, un presidio particolarmente rigoroso della coerenza tra finalità sociali, rendimento atteso, orizzonte temporale, rischio di liquidità e sostenibilità complessiva dell’investimento. Da questo punto di vista, le evidenze raccolte indicano l’opportunità di sviluppare strumenti di Partenariato Pubblico-Privato, fondi immobiliari tematici, veicoli di investimento pubblico-privati e forme strutturate di collaborazione tra enti proprietari, amministrazioni territoriali, SGR pubbliche, operatori qualificati e investitori istituzionali di lungo periodo. La valorizzazione del patrimonio richiede, infatti, modelli di governance capaci di integrare amministrazioni pubbliche, investitori e territori, assicurando una chiara allocazione dei rischi e la sostenibilità economica delle operazioni. Le audizioni hanno altresì evidenziato come i processi di rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico richiedano tempi lunghi, coordinamento multilivello, competenze specialistiche e una forte integrazione tra dimensione urbanistica, sociale, finanziaria e ambientale. In assenza di semplificazioni procedurali, maggiore certezza dei tempi autorizzativi e stabile coordinamento tra amministrazioni centrali, enti territoriali, soggetti proprietari e investitori, il rischio è che i programmi di valorizzazione rimangano confinati alla fase progettuale senza tradursi in effettivi interventi di recupero e messa a reddito. La Commissione rileva, pertanto, che la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e previdenziale non può essere ricondotta esclusivamente a una logica di dismissione patrimoniale, ma richiede una visione industriale, urbana e sociale di medio lungo periodo, orientata alla rigenerazione di parti significative delle città, alla creazione di nuova offerta abitativa accessibile e alla riattivazione di immobili e aree oggi inutilizzati o degradati.  In tale prospettiva, le SGR pubbliche possono rappresentare strumenti importanti di politica industriale immobiliare, a condizione che la loro attività sia accompagnata da adeguata trasparenza informativa, chiara misurazione dei risultati, controllo dei costi, verifica dei rendimenti effettivi e piena coerenza con la natura delle risorse impiegate, soprattutto quando queste siano riconducibili al risparmio previdenziale o a patrimoni destinati a finalità pubbliche di lungo periodo.”