Novità fiscali 2026: aggiornamenti per professionisti e immobili

Per la professione

Detrazione IVA – differita l’abrogazione dell’art. 19-bis.2, co. 3 del decreto IVA

Art. 4, co. 12-octies D.L. 31/12/25, n. 200, convertito con Legge 27/2/26, n. 26 (G.U. n.49 del 28/2/26)

Per il 2026 i professionisti che cambiano regime fiscale (es. da forfettario a ordinario) possono utilizzare il calcolo globale per categorie, rimandando l’obbligo del metodo “analitico”.

È stata, infatti, differita all’1/1/27 l’abrogazione dell’art. 19-bis.2, co. 3, del D.P.R. n. 633/1972, disposta con l’art. 9 del D.lgs. n. 186/2025.  Sono fatti salvi, in ogni caso, i comportamenti antecedenti all’1/3/26.

Resta in vigore per il 2026, dunque, la disposizione secondo cui “Se mutamenti nel regime fiscale delle operazioni attive, nel regime di detrazione dell’imposta sugli acquisti o nell’attività comportano la detrazione dell’imposta in misura diversa da quella già operata, la rettifica è eseguita limitatamente ai beni ed ai servizi non ancora ceduti o non ancora utilizzati e, per i beni ammortizzabili, è eseguita se non sono trascorsi quattro anni da quello della loro entrata in funzione”.

Attività di osteopata, chiropratico, chinesiologo e massoterapista – IVA

Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 9 del 24/2/26

• Massoterapista / MCB: incluso tra le arti ausiliarie ex art. 99 TULS – prestazioni esenti IVA.
• Osteopata: professione individuata dalla L. 3/2018 ma non ancora pienamente riconosciuta (manca albo) – prestazioni imponibili IVA.
• Chiropratico: professione non sanitaria vigilata – prestazioni imponibili IVA.
• Chinesiologo: figura del D.lgs. 36/2021, attività di benessere non sanitaria – prestazioni sempre imponibili IVA.

Emolumenti ai medici titolari a tempo indeterminato di assistenza primaria ad attività oraria – ruolo Unico

Agenzia delle Entrate, risposta n. 57 del 27/2/26

L’Agenzia distingue due discipline fiscali, a seconda dell’adesione o meno al Ruolo Unico.

1. Medici aderenti al Ruolo Unico – i compensi percepiti, sia per l’attività a ciclo di scelta sia per l’attività oraria, costituiscono redditi di lavoro autonomo ai sensi dell’art. 53 TUIR;
2. Medici non aderenti al Ruolo Unico – per chi mantiene esclusivamente l’incarico a tempo indeterminato ad attività oraria, senza transitare nel Ruolo Unico:

• gli emolumenti restano qualificati come redditi di lavoro dipendente ex art. 49 del TUIR;
• la ASL applica la ritenuta alla fonte come sostituto d’imposta, ai sensi dell’art. 23 del D.P.R. n. 600/1973.

Regime forfetario – causa ostativa e partecipazione a rete‑contratto

Agenzia delle Entrate, risposta n. 24 del 9/2/26

Un medico in regime forfetario intende aderire a una rete‑contratto “pura” tra professionisti, con programma comune e possibilità di codatorialità di dipendenti, senza remunerazioni aggiuntive per la gestione amministrativa.

L’Agenzia chiarisce che la partecipazione a una rete‑contratto non integra la causa ostativa prevista dall’art. 1, comma 57, lett. d), L. 190/2014.

Il professionista può quindi aderire alla rete e mantenere il regime forfetario, se in possesso degli altri requisiti.

Resta fermo che, se l’attività svolta tramite la rete dovesse configurare una società di fatto con attività commerciale riconducibile a quella del professionista, si realizzerebbe la causa ostativa, poiché tale società è equiparata a una SNC.

Per gli immobili

Spese previste per il superbonus – obblighi di comunicazione

Art. 1, co. 8 D.L. 31/12/25, n. 200, convertito con Legge 27/2/26, n. 26 (G.U. n.49 del 28/2/26)

Gli obblighi di trasmettere all’ENEA e al Portale nazionale delle classificazioni sismiche le spese che prevedibilmente saranno sostenute per gli interventi edilizi agevolabili con il Superbonus sono stati estesi al 2026. L’estensione riguarda gli interventi effettuati in relazione a immobili danneggiati dagli eventi sismici verificatisi nelle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria il 6/4/09 e a far data dal 24/8/16.

Diritto di superficie e cessione della nuda proprietà

Agenzia delle Entrate, risposta n. 51 del 25/2/26

La costituzione del diritto di superficie e la contestuale cessione della nuda proprietà a soggetti diversi non integra un’unica alienazione della piena proprietà. I due diritti sono autonomi e con contenuto economico distinto. Non si applica l’art. 67 TUIR come cessione unitaria. Dunque, Il venditore deve verificare separatamente la plusvalenza sulla cessione del diritto di superficie e la plusvalenza sulla cessione della nuda proprietà. La questione rileva soprattutto se il venditore non era pieno proprietario ma titolare dei due singoli diritti reali magari acquistati in data diverse.

Cedolare secca per contratti di locazione di immobili commerciali C/1

Agenzia delle Entrate, risposta n. 36 dell’11/2/26

Un contribuente proprietario di un immobile C/1 ha stipulato il contratto originario nel 2013 e, alla scadenza naturale, lo ha prorogato nel 2019 per ulteriori sei anni, esercitando in tale sede l’opzione per la cedolare secca, come consentito dalla norma transitoria della Legge di Bilancio 2019 (art. 1, comma 59, L. 145/2018). Chiede se possa continuare ad applicare la cedolare secca anche alla proroga del 2025.

L’Agenzia conferma che la norma transitoria del 2019 consentiva l’opzione solo per i contratti stipulati o prorogati nel 2019.

Pertanto, l’opzione esercitata nel 2019 è valida, ma non può essere estesa alla proroga del 2025.

Sismabonus acquisti – detrazione, spese effettivamente sostenute e mancato perfezionamento dell’opzione

Agenzia delle Entrate, risposta n. 31 dell’11/2/26

Una società ha effettuato interventi di demolizione e ricostruzione con miglioramento di due classi di rischio sismico e ha venduto tre unità immobiliari nel dicembre 2024, applicando lo sconto in fattura. Dai rogiti emerge che solo una parte del prezzo è stata pagata nel 2024, mentre il saldo è avvenuto nel 2025. L’Agenzia precisa che:

• il Sismabonus matura in relazione alle spese effettivamente sostenute, quindi nell’anno in cui avviene il pagamento;
• la stipula del rogito deve comunque avvenire entro i termini previsti;
• lo sconto in fattura è valido anche se l’importo comunicato non coincide con le spese effettivamente pagate, purché sia rispettata la disciplina dei pagamenti.

Sismabonus acquisti – fruizione da parte di acquirenti che stipulano nel 2025

Agenzia delle Entrate, risposta n. 30 del 10/2/26

La detrazione spetta all’acquirente al momento del rogito, purché:

• l’intervento sia una demolizione e ricostruzione finalizzata alla riduzione del rischio sismico;
• l’immobile si trovi in zona sismica 1, 2 o 3;
• l’impresa alieni entro 30 mesi dalla fine lavori.

La maggiorazione del 50% è ammessa solo se vi è il passaggio a una classe di rischio inferiore, secondo le regole tecniche e l’asseverazione.L’Agenzia ribadisce che, per il Sismabonus acquisti, non è possibile optare per sconto in fattura o cessione del credito ai sensi dell’art. 121, comma 1, lett. a), D.L. 34/2020.

 Varie

Tariffe tassa rifiuti

Art. 4, co. 12- sexies D.L. 31/12/25, n. 200, convertito con Legge 27/2/26, n. 26 (G.U. n.49 del 28/2/26)

Per il 2025, le delibere dei comuni concernenti i regolamenti e l’approvazione delle tariffe della tassa sui rifiuti sono considerate tempestive, se inserite nel Portale del federalismo fiscale entro il termine del 6/3/26.

Le delibere inserite sono pubblicate entro il 16/3/26.

Atto di ricognizione di debito con scrittura privata non autenticata

Agenzia delle Entrate, risposta n. 52 del 25/2/2026

Un contribuente formalizza un riconoscimento di debito di 75.000 euro verso un soggetto terzo (anticipazione ottenuta per acquisto immobile). La scrittura indica causa, soggetti, oggetto e piano di restituzione.

L’Agenzia ritiene che l’atto non abbia contenuto patrimoniale e rientri nell’art. 4, Tariffa II, TUR. Conseguentemente è soggetto ad imposta di registro fissa in caso d’uso.

Acquisto di autoveicoli adattati da parte di persone con disabilità – agevolazione IVA

Agenzia delle Entrate, risposta n. 35 dell’11/2/26

Un contribuente con patente speciale categoria BS, rilasciata dalla Commissione Medica Locale e riportante i codici degli adattamenti necessari alla guida, ma privo di certificazione di handicap ex Legge 104/1992, intende acquistare un veicolo adattato e chiede se possa applicare l’IVA al 4%.

L’Agenzia chiarisce che la sola patente speciale con prescrizione degli adattamenti è sufficiente per accedere all’aliquota IVA agevolata del 4%.

Non è richiesto il possesso della certificazione di handicap ai sensi della Legge 104/1992.

di Lelio Cacciapaglia e Maurizio Tozzi.