Affitti brevi e reddito d’impresa

Per effetto della legge di bilancio 2021 (l. n. 178 del 30.12.’20), il regime fiscale delle locazioni brevi, a valere dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, viene riconosciuto solo in caso di destinazione a tale tipo di locazione di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 cod. civ. (art. 1, comma 595). Segnaliamo come la qualificazione di attività di impresa non possa che essere una presunzione relativa e non assoluta (presupponendo la qualifica di imprenditore di cui al citato art. 2082 cod. civ. l’esercizio professionale di una attività economica organizzata, ciò che non è, necessariamente, la locazione stagionale di cinque appartamenti). Vengono, dunque, in esame le conseguenze di tale previsione in capo ai locatori che si trovino coinvolti in questo nuovo regime fiscale. Così viene evidenziato, con riguardo all’applicazione dell’Iva, che, ancorché la norma non ne faccia cenno, deriva, da quanto precede, l’obbligo di apertura della partita; circostanza che comporta l’iscrizione nel Registro delle imprese e la conseguente iscrizione all’Inps ove il proprietario-locatore non risulti titolare di altra posizione previdenziale. Sempre in tema, viene osservato, poi, come l’attività di locazione sia – in linea generale – esente da Iva, in base all’art. 10, punto 8, d.p.r. n. 633/’72, e, altresì, come sia conveniente, per il locatore, esercitare l’opzione di cui al successivo art. 36-bis del predetto d.p.r. n. 633/’72 in ordine alla dispensa dagli adempimenti, giacché ciò comporterebbe l’esonero, sostanzialmente, dall’obbligo di fatturazione, registrazione e quindi di dichiarazione (trattandosi di sole operazioni esenti). Sotto il diverso profilo delle imposte dirette, viene precisato, invece, come la classificazione nell’ambito dell’attività di impresa abbia come conseguenza che i proventi della locazione non possano rientrare nei redditi fondiari (tant’è che la nuova normativa esclude espressamente la applicazione della cedolare secca); rientrano, quindi, nel reddito di impresa, ciò che comporta la tenuta della contabilità semplificata. Inoltre, viene rilevato come il reddito debba essere determinato ai sensi dell’art. 90 del Tuir (d.p.r. 917/’86): si assumerà il canone di locazione risultante dal contratto e potranno essere dedotte le spese di manutenzione ordinaria fino al limite del 15% del canone; se il risultato risulterà inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, si dichiarerà quest’ultima. Altri costi e spese non saranno deducibili.