Fisco: prima casa e riacquisto all'estero

Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate esamina il caso di un cittadino italiano residente all’estero che, dopo aver acquistato nel 2025 un’abitazione in Italia con l’agevolazione “prima casa”, acquista un secondo immobile all’estero da destinare ad abitazione principale e intende successivamente vendere, entro due anni dal nuovo acquisto, l’immobile agevolato situato in Italia. Il quesito riguarda la possibilità di conservare il beneficio fiscale nonostante il nuovo immobile sia ubicato fuori dal territorio nazionale.

L’Agenzia ricorda che la disciplina della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR prevede la decadenza dall’agevolazione in caso di trasferimento dell’immobile prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, salvo che il contribuente proceda, entro un anno dalla vendita, all’acquisto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale. La prassi ha già riconosciuto che tale riacquisto può riguardare anche un immobile situato all’estero, purché sia effettivamente adibito a dimora abituale e sia possibile verificarne tale destinazione attraverso gli strumenti di cooperazione amministrativa.

Con riferimento al comma 4-bis della medesima Nota II-bis, che consente di acquistare una nuova abitazione con l’agevolazione mantenendo temporaneamente quella già agevolata, a condizione che quest’ultima sia alienata entro due anni, l’Agenzia ritiene che una lettura sistematica della disciplina consenta di applicare il medesimo principio anche quando il nuovo immobile è ubicato all’estero. Pertanto, il contribuente conserva l’agevolazione fruita sul primo acquisto se il nuovo immobile estero viene destinato ad abitazione principale e l’immobile italiano è venduto entro il termine di due anni previsto dalla legge.

Ai fini della prova del rispetto delle condizioni richieste, il contribuente dovrà esibire la documentazione attestante l’acquisto dell’immobile estero e la sua destinazione ad abitazione principale, ad esempio mediante l’atto di acquisto e le utenze intestate relative a luce, acqua e gas. I documenti dovranno essere muniti di apostille e tradotti in lingua italiana. Resta comunque fermo il potere dell’Amministrazione finanziaria di verificarne l’idoneità nell’ambito dell’ordinaria attività di controllo.

di Anna Russo su Inqnotizie

Fonte normativa

• AdE – Risposta 05 novembre 2026, n. 200