Ok definitivo del Senato al Piano casa.

L’aula del Senato ha confermato la fiducia posta dal governo sul Piano casa: hanno votato a favore 106 senatori, 62 i contrari e due gli astenuti.

Analisi tecnico-giuridica del DDL S. 1944, che ha convertito il D.L. 7 maggio 2026, n. 66 (“Piano Casa”). L’analisi è concentrata sugli aspetti di maggiore interesse per amministrazioni, operatori immobiliari e professionisti.

1. Finalità del provvedimento

Il decreto non introduce un nuovo “Piano Casa” regionale come quelli degli anni 2009-2015, né generalizza premi di cubatura per l’edilizia privata.

L’obiettivo è invece:

• recuperare il patrimonio ERP inutilizzato;
• aumentare l’offerta di alloggi a canone sostenibile;
• favorire programmi di housing sociale;
• attrarre capitali privati mediante programmi di edilizia integrata;
• accelerare le procedure autorizzative.

2. Deroghe urbanistiche

Questo è probabilmente il punto più innovativo.

1. a) Richiamo al DL Semplificazioni 2020

L’art. 8 richiama il regime speciale dell’art. 10, comma 7-ter, del D.L. 76/2020.

Ne consegue che gli interventi destinati all’edilizia sociale possono essere realizzati:

• mediante SCIA;
• con demolizione e ricostruzione;
• mediante ristrutturazione urbanistica;
• con incremento fino al 20% della volumetria o superficie esistente nei casi consentiti dalla disciplina richiamata.

1. b) Cambio di destinazione d’uso

Il decreto agevola i mutamenti di destinazione d’uso verso funzioni abitative sociali richiamando il regime del Testo Unico Edilizia.

L’obiettivo è recuperare:

• immobili pubblici inutilizzati;
• immobili sottoutilizzati;
• edifici produttivi dismessi;
• patrimonio esistente.

È una scelta che privilegia il riuso rispetto al consumo di suolo.

1. c) Vincolo trentennale

Gli immobili oggetto degli interventi restano destinati all’edilizia sociale per 30 anni.

Dal punto di vista urbanistico è una garanzia importante:

• evita operazioni speculative;
• impedisce cambi di destinazione immediati;
• tutela l’investimento pubblico.

3. Semplificazione autorizzativa

Il decreto introduce una vera e propria corsia preferenziale.

Le principali misure sono:

• conferenza di servizi semplificata;
• termini ridotti;
• silenzio-assenso tra amministrazioni;
• unico provvedimento finale che sostituisce i singoli titoli autorizzativi.

Criticità

Non vengono eliminate le autorizzazioni paesaggistiche o culturali.

Le Soprintendenze mantengono il proprio ruolo.

Rispetto alle prime bozze del decreto, la versione definitiva è molto meno derogatoria nei confronti della tutela del patrimonio culturale.

4. ERP (Edilizia Residenziale Pubblica)

È il cuore della riforma.

Il Governo stima circa 60.000 alloggi ERP oggi inutilizzabili.

La strategia è:

• manutenzione straordinaria;
• recupero edilizio;
• riutilizzo rapido;
• assegnazione alle graduatorie esistenti.

Ruolo di Invitalia

Invitalia assume un ruolo centrale.

Gestisce:

• avvisi pubblici;
• selezione degli interventi;
• assistenza tecnica;
• partenariati pubblico-privati.

Ciò rappresenta una significativa centralizzazione delle funzioni operative.

5. Commissario straordinario

Il decreto istituisce un Commissario con funzioni di:

• coordinamento;
• monitoraggio;
• accelerazione;
• ricognizione degli immobili pubblici disponibili.

Può intervenire nei casi di particolare complessità amministrativa.

L’obiettivo è evitare blocchi procedurali tra amministrazioni.

6. Edilizia integrata

Questa è probabilmente la novità più interessante sotto il profilo urbanistico.

Il decreto supera la tradizionale separazione tra:

• edilizia libera;
• edilizia convenzionata;
• housing sociale.

Nascono programmi misti.

Il principio è semplice:

il mercato finanzia una parte dell’intervento che rende sostenibile la parte sociale.

La componente convenzionata deve rappresentare almeno il 70% dell’investimento, mentre la restante quota può essere destinata a edilizia libera secondo le condizioni previste dal programma.

7. Ruolo dei Comuni

Il Comune non perde competenze urbanistiche, ma cambia funzione.

Passa da semplice ente autorizzatore a partner del programma.

In particolare:

• individua il fabbisogno abitativo;
• stipula le convenzioni;
• disciplina canoni e assegnazioni secondo la normativa;
• mantiene il controllo sulla destinazione sociale degli immobili;
• partecipa alla pianificazione degli interventi.

Permane però un forte coordinamento statale tramite MIT, Commissario e Invitalia.

8. Partenariato pubblico-privato (PPP)

Il decreto incentiva in modo esplicito il PPP.

L’idea è utilizzare:

• capitale pubblico;
• capitale istituzionale;
• investitori privati;
• fondi immobiliari.

Nasce inoltre il Fondo Housing Coesione, gestito da Invimit, per convogliare risorse nazionali ed europee a sostegno dell’housing sociale.

9. Criticità giuridiche

Dal punto di vista del diritto amministrativo emergono alcuni temi di possibile contenzioso:

• equilibrio tra competenze statali e regionali in materia di governo del territorio;
• coordinamento con gli strumenti urbanistici comunali;
• applicazione delle deroghe edilizie senza compromettere la pianificazione locale;
• rapporto tra accelerazione procedurale e tutela paesaggistica.

Nel corso dell’esame parlamentare sono stati infatti sollevati rilievi sul possibile impatto delle deroghe rispetto al riparto costituzionale delle competenze, pur mantenendo ferme le tutele paesaggistiche e culturali.

Valutazione complessiva

Dal punto di vista tecnico, il Piano Casa 2026 rappresenta soprattutto una riforma della governance dell’edilizia residenziale pubblica e sociale, più che una modifica organica della disciplina urbanistica.

Le innovazioni di maggiore rilievo sono:

• il recupero prioritario del patrimonio pubblico esistente;
• la semplificazione procedurale tramite conferenze di servizi e titoli unificati;
• la promozione dell’edilizia integrata con coinvolgimento di capitali privati;
• il rafforzamento del coordinamento statale (MIT, Commissario, Invitalia, Invimit);
• il mantenimento dei controlli paesaggistici e culturali, pur in un quadro di accelerazione amministrativa.

S.1944