Condominio e ripartizione delle spese

È importante, quindi, avere ben presente il quadro normativo di riferimento. Iniziamo dall’art. 1123 cod. civ. Tale disposizione, formata da tre commi, specifica, in via generale, i criteri per la ripartizione in questione, salvo – beninteso – che non via sia una “diversa convenzione” (quale può essere un regolamento condominiale di origine contrattuale che stabilisca una differente disciplina). In particolare, il criterio normale di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza è indicato al primo comma, il quale prevede che tali spese siano sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condòmino. In dottrina è stato osservato che la previsione in parola regola, in sostanza, il criterio di riparto delle c.d. “spese generali di proprietà”, così definendosi tutti quegli esborsi che riguardano il godimento delle cose comuni. Eccezioni al suddetto principio sono, tuttavia, contenute nei successivi due commi. Il secondo comma stabilisce, infatti, che, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, la divisione delle spese vada fatta in proporzione all’uso che ciascun condòmino può fare del bene comune. L’uso che conta, peraltro, non è quello effettivo ma quello potenziale, per cui non ha alcun rilievo il fatto che un condòmino non utilizzi la cosa comune ovvero la utilizzi in maniera inferiore o superiore alla media. Il terzo comma prevede, invece, che se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Si tratta di ciò che in dottrina sono state definite situazioni di “partecipazione differenziata” (cfr. AA. VV., Trattato del condominio, ed. Cedam, 2008, 905), che costituiscono la base giuridica per la formazione delle tabelle millesimali che disciplinano il riparto delle spese afferenti la manutenzione e la gestione dei beni destinati ad essere usufruiti in modo diverso dai vari condòmini. Specificazione dei principii generali di cui al citato 1123 cod. civ. possono essere considerati, poi, i criteri di riparto contenuti nell’art. 1124 cod. civ., che disciplina la manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, e nell’art. 1126 cod. civ., che tratta dei lastrici solari ad uso esclusivo.